日生星: 高房价是老百姓的命根子

这是一篇非常难得的从文化的角度讨论房地产的博文,十分具有启发意义。供大家参考!
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http://bbs.news.163.com/bbs/jueqi/159213630.html#1
前几天和一位小兄弟见面,他兴奋的告诉我,几个月前他买的一套商品房涨价了。想起去年见他时,这位颇有一些愤青思维的小伙子猛烈的反对国家高房价政策,期盼着国家打压房价让他实现自己的购房梦,想不到这么快他的梦想就实现了。2008年成都的房价其实是经历了三重打击---政府宏观调控、世界经济危机和512地震,到去年年底房价比年初时下降了30%左右。这位小兄弟在年初房价刚刚回升时买下一套小户型,机遇还是抓得蛮好的。

有了房子的小兄弟对房价的思维却发生了很大的转变,他现在最耽心的是房价会不会下降。这让我想起那些现在骂高房价的家伙某一天也买上了房子,他们还会骂吗?可能也会像我这位小兄弟一样不会再骂了。这其实就是有房者和无房者最普遍朴实的心理转变,很多时候完全以“我的”利益来看房价问题。有房的希望房价稳定或者上涨,无房的希望房价下降。因此我们不应该太在乎媒体和网络上反对或者支持“跌”与“涨”的声音,这种纯粹个人利益角度不同的声音随时就转变了,对房价的认识观的转变就是这么简单而迅速。

今天看了两种声音却应该引起我们的注意,一是中央经济工作会议精神把城镇化进程中农民工进城落户细则给明确下来,这表明在未来时间城镇化将得到更多具体政策的支持力度,这为中国房地产发展提供良好的继续发展机会。

另外一个是社科院关于中国房价的蓝皮书,蓝皮书称:中国85%家庭无能力买房。

日生星经常批社科院的这些什么“书”,国家花钱尽养一些草包专家,只会在办公室拿着一些死资料来分析一些重大的政策。如果说中国十几年的房价仅仅是那15%的家庭给“搞”上去的,这等于说社科院是研究原子弹的一样荒唐。这个蓝皮书最让人感到没有水平的是只看见房价上涨的政府责任和开发商原因,没有看见人民群众的力量,房价上涨应该是一种“合力”推动的结果。

房子价格上涨最核心的是心理预期的上涨,宏观政策和开发商的“诡计”仅仅只是引导心理预期的一部分,购房者相互影响的现场气氛能够起到非常大的作用。房价是许多购房者自己相互吹嘘给吹上去的。他(她)当终于买了一套房子以后,为了证明自己选择或者眼光的高明,他(她)总会在别人面前说他(她)的房子已经上涨了多少。这种购房户以身说教的宣传比任何广告的作用还要大,于是又吸引另一些蜂拥而至的购买者,从一个楼盘转到另外一个楼盘,房价被他们“传销”而被节节推高,社科院搞研究分析过这些因素没有?

既然是社科院的研究报告,就应该从更宏观的角度分析房价稳定或者上涨的一些趋势性问题,中国城镇化进程下还要建多少房才能基本保证中国老百姓的住房要求?下面日生星的分析不知道能否说明一些问题。

建设部的规划纲要是2020年城镇人口人平均住房标准达到35平方米。数据显示,到2007年中国城镇化已经接近45%,城镇人口已经接近6亿人口。按中国人口数量和农村的生产力状况,中国在2020年左右城镇化率将达到60%左右水平,以当时人口约13.5亿人口计算,在城市居住的人口将达到8.1亿左右。另外一个数据是到2007年,中国城镇人口中的住房平均面积已经达到28平方米,近几年以来几乎以一年提高一个平方米的速度在增加,考虑老百姓的住房投资方式的不可抑转,家庭规模的小型化,一户家庭拥有一套小户型面积90平方米住房计算,到2020年,中国城镇人口的平均住房面积将很可能超过规划中的35平方米,完全有可能达到人平均40平方米左右的水平。

到2009年,中国每年的房屋开发竣工面积将超过7亿平方米,我们保守的按照建设部2020年8.1亿人平均35平方米住房标准来测算,全国将建设总数达284亿平方米的住房保有量。2007年中国城镇人口房屋居住面积总量是166亿平方米;也就是说,未来12年中国还有118亿的房屋开发竣工面积才能满足“规划中”中国人的住房梦想,这是包括居住的和投资的梦想。这样算下来,以后十年必须要每年开发(包括保障性住房建设)9.8亿平方米的住房规模才能实现这个规划。

需要开发这么多房子才能满足老百姓基本的需求,但这也不能说中国的房价就必须以上涨式的曲线来实现,但是良好的愿望仅仅只是一种幻想。日生星预计,中国的房价在未来很长一段时间还必须要上涨,这不是只从国家经济角度看房地产带来几十个后续产业的发展,成为政府改变城市面貌重要资金来源这些表面原因;维持高房价还有许多深层次的社会原因和文化思维因素。

现在中国老百姓拥有住房的已经不在少数,到2007年那166亿平方米住房最少也涉及一亿户居民,这是老百姓的命根子。中国是一储蓄率很高的国家,老百姓过去有钱几乎都存银行,没有更好的投资体制和渠道。为了让这些资金保值或者升值曾经有不同的选择,有不少的老百姓把钱投入股票市场。但是令人失望的是经过近20年来的风风雨雨,谁都认可这样一种结局,中国股票市场是10个人一人赚,二人持平,七人亏本,这样一种投资市场对老百姓而言是靠不住的,股票市场把老百姓是坑惨了。只有那些选择买房子的老百姓才真正实现了资金保值或者升值,这十几年来买房的10个人是一人亏本,二人持平,七人赚钱,与股票市场的赚钱效应形成巨大反差。买房子成为老百姓守住他们辛苦钱最好的投资方式,房子已经不是老百姓简单的居住功能而是他们的金融功能,维持房价的稳定是维持了老百姓的希望,维持了社会的稳定。在这样一种环境下,房价稳定或者攀升是最大的“民心工程”

由于中国的住房它并不是单纯的居住功能,它除了老百姓的金融功能外,还是一种文化功能,文化功能推动房价上涨的影响力我们过去都比较忽视。目前那些反对高房价的人并不是住不起房子,中国的房价它无论怎样上涨,它的租售比是世界上最低的国家之一。有数据告诉我们,中国一线城市的“租售比”不低于400,高的甚至达到800。租售比高企说明目前中国是买房子的太多而租房子的太少,这是一种市场结果。

租售比是一个什么概念呢?100万的房价要400个月以上的租金才能收回,每个月的租金是2500元。根据不同的收入状况,如果一位白领要花2500元租一间房,他是花费很少的代价在享受这100万的住房。同样,如果一位蓝领花600元租一间住房,这个房子的销售价格大概是25万左右。无论是25万还是100万的房子,买不起房子的可以租房住。日生星调查过,租房支出一般占每个月工资总收入的25%左右,这还没有考虑合租减少的租金。因此,在中国没有自己房子的一般打工一族依靠基本收入解决自己的住房是一点问题也没有。而且,在租售比越来越高的中国,选择租房住比买房住更经济实惠。

问题的关键是每一位租房的人都希望拥有自己的一套住房,如果租房住好像已经成为一种失败不成功人生的文化标志,房子成为每一位中国人最基本也最直接的人生奋斗目标,这其实是一种文化世俗观念,并不是没有房子住的基本生存经济概念。当每一位中国人都形成这种观念的时候,房价的节节攀升具有了很大的文化推动力。中国的高房价其实是我们中国人自己给忽悠出来的,这种自己忽悠的结果还让中国人一辈子过得很累,成为一个个心甘情愿的房奴。高房价不要仅仅去怪政府或者开发商,而应该更多的责怪我们自己。

日生星一直认为中国的房价根本不是一个问题,无论是媒体还是网络有许多负面不正确的报道,一些观点简直滑稽甚至无知到极点,而奇怪的是居然会有很多人都认可,似乎高房价已经是“恶魔”的代表词汇。

从另外一个方面来说,中国的房价问题其实是收入问题,相比房价与收入,房价并不高,而是我们的收入太低。


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